Het verschil tussen de voorlopige en de definitieve oplevering der werken.

Definitieve oplevering der werken

De voltooiing van de op te trekken woning of het appartement is de hoofdverbintenis van de bouwpromotor of de aannemer. Zodra het gebouw is afgewerkt, moet dit ter beschikking gesteld worden aan de koper en anderzijds ook door deze laatste in ontvangst en aanvaard te worden. Deze handeling wordt de voorlopige oplevering genoemd en is in feite de afsluiting van het bouwproces. 


De voorlopige oplevering staat voor:

  • De vaststelling van de voltooiing van de werken.

  • De erkenning van de bouwheer dat de werken volgens de overeenkomst en volgens de regels van goed vakmanschap zijn uitgevoerd.

  • De bouwheer wordt eigenaar van het bouwwerk.

  • De onderhoudswerken en verzekeringen vallen voortaan ten laste van de bouwheer.

  • De bouwheer heeft niet langer recht op vergoedingen ten gevolge van een laattijdige uitvoering, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald.

  • De helft van de waarborg die de aannemer heeft gesteld, wordt vrijgegeven. In geval van een voltooiingswaarborg wordt deze bij de voorlopige oplevering volledig vrijgegeven.

  • De voorlopige oplevering houdt geen definitieve aanvaarding van de werken in.

  • De voorlopige oplevering kan het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid zijn, maar enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is voorzien. 


De definitieve oplevering staat voor: 

  • Het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald. 

  • Het einde van de waarborgtermijn van de aannemer.

  • De opmerkingen uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering dienen opgelost te zijn, alsook de onzichtbare gebreken die tijdens de waarborgtermijn door de bouwheer zijn gemeld.

  • De resterende helft van de waarborg die de aannemer heeft gesteld, wordt vrijgegeven. 

  • De onherroepelijke erkenning van de bouwheer dat de werken volgens de plannen, het lastenboek en volgens de regels der kunst zijn uitgevoerd.

  • De aannemer wordt volledig ontlast van alle verantwoordelijkheden voor de zichtbare en de onzichtbare gebreken.

  • De aannemer blijft enkel verantwoordelijk voor de gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid en voor de zogenaamde ‘licht’ verborgen gebreken.

 

De voorlopige en de definitieve oplevering hebben beiden hun specificaties en verplichtingen. Als leek laat u zich dan ook best bijstaan door een expert in deze materie. TECHNISCHRAADSMAN.BE biedt u een waaier aan diensten die ervoor zorgen dat zowel de voorlopige als de definitieve oplevering van uw nieuwe woning vlot verloopt. U kan dan zonder zorgen genieten van uw investering!

De wet Breyne bij renovatiewerken.

De wet Breyne bij renovatiewerken.

De wet Breyne impliceert onder andere dat er een eigendomsoverdracht van het goed gebeurt. De uitvoering van renovatiewerken aan een gebouw waarvan de opdrachtgever al eigenaar is, valt bijgevolg niet onder de toepassing van de wet Breyne. Hoe omvangrijk deze renovatiewerken ook zijn, speelt dus geen rol, ook al komt de waarde van de renovatiewerken overeen met de prijs van het gebouw.

Indien een aannemer of een bouwpromotor een woning verkoopt met een renovatiecontract, kan de situatie veranderen. In dit geval is er namelijk wel sprake van een eigendomsoverdracht. Indien het over een zogenaamde maxiverbouwing gaat, is de wet Breyne wel van toepassing. 

Een maxiverbouwing is enkel van kracht als aan drie voorwaarden wordt voldaan:

  1. De renovatiewerken moeten minstens 80% bedragen van de prijs van het gekochte goed.

  2. De prijs van de renovatiewerken moet hoger zijn dan 18.600,00 euro.

  3. De koper moet de prijs in één of meerdere schijven betalen vóór de werken zijn afgerond.

Indien niet aan deze drie voorwaarden wordt voldaan, spreekt men van een miniverbouwing.  Bijvoorbeeld: Een aannemer of een bouwpromotor verkoopt een woning voor 200.000,00 euro en voert ook voor 50.000,00 euro renovatiewerken uit. Hier is de wet Breyne niet van toepassing gezien de renovatiewerken geen 80% bedragen van de verkoopprijs.

Tijdens de uitvoering van de renovatiewerken kunnen meerwerken ontstaan of kunnen omstandigheden ontstaan die niet gekend waren op het moment dat de overeenkomst is ondertekend. Hierdoor zou een miniverbouwing kunnen evolueren naar een maxiverbouwing. Dit resulteert echter niet automatisch in de toepassing van de wet Breyne. Enkel wanneer de verkoper bij de ondertekening van de overeenkomst doelbewust verzwijgt dat de voorwaarden van een maxiverbouwing zullen worden overschreden, wordt de wet Breyne alsnog van toepassing.

TECHNISCHRAADSMAN.BE levert ook regelmatig technische bijstand bij de oplevering van renovatiewerken. Elke verbouwing heeft zijn eigen specificaties, laat u daarom deskundig adviseren door een expert terzake zodat u optimaal kan genieten van uw renovatieproject!

De oplevering van de gemene delen van een appartementsgebouw.

Appartement oplevering technisch raadsman

Een nieuwbouw appartementsgebouw heeft naast de privatieve delen ook een aantal gemene delen, denk hierbij bijvoorbeeld aan de gangen, de trappenhal, de lift enzovoort. 

Voor de oplevering van de gemene delen is de vereniging van mede-eigenaars bevoegd. Doorgaans wordt voor deze oplevering een algemene vergadering gehouden waarbij de syndicus, samen met enkele mede-eigenaars, met die oplevering worden gelast. Heeft u zelf opmerkingen over de staat waarin de gemene delen zich bevinden, dan geeft u dit best tijdig door aan de syndicus. 

De wet Breyne stipuleert uitdrukkelijk dat de definitieve oplevering van de privatieve delen maar mag plaatsvinden nadat de definitieve oplevering van de gemene delen heeft plaatsgevonden. Voor de voorlopige oplevering geldt deze wettelijke verplichting niet. De wet Breyne vermeldt nergens dat de voorlopige oplevering van uw privatief appartement moet wachten tot de gemene delen van het gebouw voorlopig zijn opgeleverd.

Om de voorlopige oplevering van de privatieve delen te kunnen uitvoeren, moeten de gemene delen wel een zekere graad van afwerking vertonen. Een privatief deel kan bijgevolg niet voorlopig worden opgeleverd als er nog essentiële zaken van de gemene delen ontbreken. Ook indien de gemene delen niet beantwoorden aan de veiligheidsvoorschriften kan worden gevraagd om de voorlopige oplevering van uw privatief deel uit te stellen.

Bij voorkeur laten de syndicus en de mede-eigenaars zich tijdens de oplevering van de gemene delen bijgestaan door een expert. TECHNISCHRAADSMAN.BE levert regelmatig professionele bijstand tijdens de oplevering van de gemene delen van een appartementsgebouw. Zo bent u als mede-eigenaar ervan verzekert dat de gemene delen op een correcte manier worden afgeleverd door de aannemer.

Wanneer is de wet Breyne niet van toepassing?

clem-onojeghuo-215220-unsplash.jpg

De wet Breyne heeft tot doel wanpraktijken in de bouwsector te voorkomen en biedt een wettelijke bescherming voor wie een woning op plan koopt of sleutel-op-de-deur laat bouwen door één aannemer of promotor.

De wet Breyne is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken. 

In onderstaande gevallen is de wet Breyne echter niet van toepassing:

  • Bij overeenkomsten aangegaan door regionale huisvestings- en landmaatschappijen.

  • Bij overeenkomsten aangegaan door gemeenten en intercommunale verenigingen.

  • Voor de bouw van handelsruimtes, rusthuizen, tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, internaten, hotels of onderwijsinstellingen.

In de praktijk proberen bouwpromotoren en aannemers de wet Breyne soms te ontwijken via inventieve constructies, dus oplettendheid is zeker vereist bij de keuze van uw bouwpartner. In een aantal gevallen kan de wet Breyne namelijk worden omzeild:

  • Wanneer de verkoopprijs of de aannemingssom pas na voltooiing van het gebouw volledig dient te worden betaald.

  • Bij de verkoop van een onafgewerkt gebouw in de staat waarin het zich bevindt, bijvoorbeeld ruwbouw-winddicht of casco.

  • Bij het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten. De wet Breyne is enkel van toepassing bij het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden toevertrouwd aan andere aannemers is de wet dus niet meer van toepassing.

De definitieve oplevering der werken.

Definitieve oplevering werken

Minstens één jaar na de voorlopige oplevering vindt de definitieve oplevering plaats. De definitieve oplevering kan pas doorgaan als de aannemer alle opmerkingen uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering heeft opgelost. Ook dient de aannemer tegen de definitieve oplevering alle onzichtbare gebreken, die de eigenaar na de voorlopige oplevering nog heeft gemeld, te verhelpen. 

In de praktijk wordt vaak te weinig aandacht besteed aan de definitieve oplevering. In veel aannemingscontracten wordt trouwens een stilzwijgende definitieve oplevering voorzien. Hierdoor vergeten veel eigenaars om de definitieve oplevering fysiek uit te voeren. De definitieve oplevering is echter het ideale moment om nog eens een volledige controleronde in de nieuwe woning uit te voeren. Vaak komen er nog kleine (of grotere) problemen aan het licht waarvoor u na de definitieve oplevering niet meer naar de aannemer kan stappen.

De definitieve oplevering heeft ook een aantal contractuele gevolgen:

  1. De waarborgtermijn van de aannemer loopt ten einde.

  2. De tweede helft van de door een erkende aannemer gestorte borgsom wordt vrijgegeven.

  3. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect gaat in.

Wanneer de eigenaar de definitieve oplevering aanvaardt, gaat hij onherroepelijk akkoord dat alle werken volgens de regels der kunst en conform de plannen en het lastenboek zijn uitgevoerd. Tenzij het aannemingscontract dit anders bepaalt, begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect te lopen vanaf de definitieve oplevering. De tienjarige aansprakelijkheid geldt enkel voor gebreken die de stevigheid of de bewoonbaarheid van het gebouw in het gedrang brengen. Naast de tienjarige aansprakelijkheid is ook de aansprakelijkheid voor de zogenaamde ‘licht’ verborgen gebreken van toepassing.

De definitieve oplevering houdt de definitieve aanvaarding van de werken in. Dit is een belangrijk moment waarbij u zich als leek best laat bijstaan door een expert. TECHNISCHRAADSMAN.BE zorgt voor een professionele begeleiding tijdens de oplevering der werken zodat u achteraf niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?

Wet Breyne technisch raadsman

De wet Breyne dateert van 9 juli 1971 en wordt ook wel de Woningbouwwet genoemd. Deze wet wordt aangevuld met de Wijzigingswet van 3 mei 1993. 

De wet Breyne heeft tot doel wanpraktijken in de bouwsector te voorkomen en biedt een wettelijke bescherming voor wie een woning op plan koopt of sleutel-op-de-deur laat bouwen door één aannemer of promotor.

De wet Breyne is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken.

De wet Breyne is van toepassing als volgende cumulatieve voorwaarden zijn voldaan:

  • De te bouwen woning of in aanbouw zijnde woning wordt gerealiseerd door één aannemer of promotor. De aannemer of de promotor kan voor de uitvoering der werken wel beroep doen op onderaannemers.

  • Bij een koop op plan, bij sleutel-op-de-deur projecten of bij maxiverbouwingswerken. 

  • De overeenkomst voorziet een volledige afwerking van de woning.

  • De woning is gelegen in België.

  • De woning is hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting.

  • De koper is verplicht vóór de voltooiing van de werken één of meer stortingen te doen, bijvoorbeeld door de betaling van een deel van de prijs, het betalen van een waarborg, het blokkeren van de prijs op een gemeenschappelijke rekening of door de verkoop van een perceel bouwgrond aan een bouwpromotor waarbij de promotor als tegenprestatie een woonentiteit levert.

De voorlopige oplevering der werken.

oplevering werken technisch raadsman

De voltooiing van uw woning of uw appartement is de hoofdverbintenis van de aannemer of de bouwpromotor. Zodra het gebouw is afgewerkt, moet dit ter beschikking worden gesteld aan de koper en ook door deze in ontvangst genomen en aanvaard worden. Deze handeling wordt de voorlopige oplevering genoemd.

De aannemer nodigt de koper officieel uit om de voorlopige oplevering bij te wonen. Tijdens de voorlopige oplevering wordt nagegaan of alle werken volgens de regels der kunst en conform de plannen en het lastenboek zijn uitgevoerd. Alle nog niet uitgevoerde en foutief uitgevoerde werken worden nauwkeurig opgenomen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Dit document wordt door de koper, de aannemer en de architect ondertekend.

De voorlopige oplevering kan resulteren in volgende:

  1. Alles is volledig in orde? Dan kan de voorlopige oplevering worden aanvaard zonder opmerkingen.

  2. Zijn er nog een aantal probleempunten? Dan kan de voorlopige oplevering worden aanvaard onder voorbehoud. In het proces-verbaal van voorlopige oplevering worden de probleempunten vermeld en gekoppeld aan een termijn waarbinnen de aannemer alles in orde moet brengen.

  3. Zijn de problemen te ernstig? Dan kan de voorlopige oplevering worden geweigerd.

Na de voorlopige oplevering wordt de koper de eigenaar van de woning en kan hij zijn intrek nemen. Dit is ook het moment waarop de eigenaar de nodige verzekeringen dient af te sluiten om zijn nieuwe eigendom te beschermen tegen brand, diefstal en inbraak. 

De voorlopige oplevering heeft nog een aantal contractuele gevolgen:

  1. Vanaf de voorlopige oplevering lopen geen vertragingsboetes meer.

  2. De waarborgtermijn tot de definitieve oplevering gaat in. Gedurende deze waarborgtermijn kan de eigenaar nog verborgen gebreken melden die de aannemer dient te herstellen.

  3. De borgsom die werd gestort door een erkende aannemer wordt voor de helft vrijgegeven.

  4. De bouwheer kan de nietigheid van de aannemingsovereenkomst niet meer inroepen.

De voorlopige oplevering is een heel belangrijke fase in het bouwproces. TECHNISCHRAADSMAN.BE staat u tijdens de voorlopige oplevering bij met technisch advies en zorgt ervoor dat alle werken nauwkeurig worden gecontroleerd. Zaken die niet correct of onvolledig zijn uitgevoerd, worden besproken met de aannemer en vermeld in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Zo kan u zorgeloos uw intrek nemen in uw nieuwe woning. 

De wet Breyne

wet Breyne technisch raadsman

De wet Breyne, ook wel bekend als de Woningbouwwet, werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of de kandidaat-bouwheer van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning optimaal te beschermen. 

De bescherming komt vooral tot uiting op het vlak van de duidelijkheid en de volledigheid van de bouwovereenkomst. De wet Breyne is grotendeels van dwingend recht, dit wil zeggen dat de partijen contractueel niet van deze regels kunnen afwijken. De wet Breyne kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.

Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij één aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen.

 Het toepassingsgebied van de wet is dus ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop “op plan” of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om handelingen uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de werken. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van de wet.

Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht en waarbij er grote verbouwingswerken zullen worden uitgevoerd. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet Breyne, maar enkel indien het gaat over maxiverbouwingen.

Technische bijstand tijdens opleveringen.

tussentijdse oplevering

De aannemer voert de werken uit die volgens de overeenkomst zijn bepaald. Wanneer deze werken klaar zijn, levert de aannemer de werken op. Hij nodigt hiervoor de bouwheer uit mits aangetekend schrijven, tenzij anders bepaald in de overeenkomst.

De bouwheer is wettelijk niet verplicht zich tijdens de oplevering te laten bijstaan door een technisch raadsman. Een technisch raadsman kan echter gefundeerd oordelen of het werk dat door de aannemer is uitgevoerd, overeenkomstig de plannen en de bestekken en volgens de regels der kunst is gebeurd. 

De technisch raadsman gaat daarbij na of de uitgevoerde werken tekortkomingen vertonen en of de eventuele tekortkomingen aanleiding dienen te geven tot herstellingswerken of tot de weigering van de oplevering. 

Het resultaat van de oplevering wordt bevestigd in het proces-verbaal van oplevering. In het geval er effectief herstellingswerken dienen te gebeuren, is het sterk aan te bevelen dat in het proces-verbaal van oplevering een redelijke uitvoeringstermijn wordt bepaald voor het uitvoeren van deze werken, eventueel gecombineerd met een boete per dag dat deze termijn wordt overschreden. Zo kan worden vermeden dat de nodige herstellingswerken blijven aanslepen.

Het is niet aan de technisch raadsman, tenzij hij daartoe een mandaat heeft, om het proces-verbaal van oplevering te ondertekenen. Het is de bouwheer die, op aangeven van zijn technisch raadsman, de oplevering moet aanvaarden of weigeren. 

TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft op basis van vele jaren ervaring de juiste kennis in huis om een meerwaarde te bieden als technische bijstand tijdens opleveringen. Zeker als er tekortkomingen aan de uitgevoerde werken worden geconstateerd, is de input van een ervaren expert terzake zeker aanbevolen.

De oplevering van nieuwbouw- en renovatiewerken.

nieuwbouw & renovatiewerken oplevering

De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de Wet Breyne, schrijft voor dat nieuwbouwwerken in twee fasen worden opgeleverd. De voorlopige oplevering vindt plaats als de nieuwbouw is afgewerkt, gevolgd door de definitieve oplevering minstens één jaar later. Voor renovatiewerken geldt deze verplichting niet maar vaak wordt contractueel in een gelijkaardige regeling voorzien. 

Doorgaans is het de bouwpromotor of de aannemer die de bouwheer uitnodigt om tot de voorlopige oplevering over te gaan. Er wordt een rondgang gemaakt in aanwezigheid van de aannemer, de architect en de bouwheer om na te gaan of de werken volgens de regels van goed vakmanschap en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd. Alle punten die nog moeten worden afgewerkt of gecorrigeerd, worden opgenomen in het proces verbaal van voorlopige oplevering. 

Alle gebreken die tijdens de voorlopige oplevering zichtbaar zijn en niet in het proces verbaal van voorlopige oplevering zijn opgenomen, worden verondersteld door de bouwheer te zijn aanvaard. Nadien kan de bouwheer zich hiervoor niet meer tot de bouwpromotor of de aannemer richten.

Van de voorlopige oplevering tot de definitieve oplevering loopt de waarborgtermijn waarbinnen de bouwpromotor of de aannemer de onzichtbare gebreken die nog opduiken, dient te herstellen.

De definitieve oplevering vindt ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaats. Als de opmerkingen uit het proces verbaal van voorlopige oplevering en de onzichtbare gebreken gemeld tijdens de waarborgtermijn correct zijn afgehandeld, kan het proces verbaal van definitieve oplevering worden ondertekend.

Bij de definitieve oplevering worden de werken aanvaard door de bouwheer. Vanaf dat ogenblik, tenzij contractueel anders bepaald, begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect te lopen. 

In de praktijk wordt soms een stilzwijgende oplevering toegepast, bijvoorbeeld doordat de bouwheer zonder enig voorbehoud de sleutels in ontvangst neemt, de woning betrekt of de totale prijs betaalt. Het is uiteraard heel belangrijk om een stilzwijgende oplevering te vermijden.

Gelet op de belangrijke gevolgen die gekoppeld zijn aan de voorlopige oplevering, is het sterk aan te raden u te laten bijstaan door een ervaren bouwexpert. TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft de juiste expertise in huis om u bij te staan tijdens de voorlopige oplevering. Alle uitgevoerde werken worden nauwkeurig gecontroleerd en de nog uit te voeren of aan te passen werken worden gedetailleerd opgenomen in het proces verbaal van voorlopige oplevering. Zo kan u met een gerust gevoel genieten van uw investering.

Wanneer begint de tienjarige aansprakelijkheid?

Tienjarige aansprakelijkheid technischraadsman.be

De tienjarige aansprakelijkheid voor structurele gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten, staat beschreven in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek.

Belangrijk te weten is dat niet elke schade die de bouwheer na de oplevering aankaart, valt onder de tienjarige aansprakelijkheid. Er zijn immers heel wat gebreken (bv. waterinfiltratie, akoestiek en dergelijke) die door de rechtspraak niet als decennale, maar als licht verborgen gebreken worden beschouwd. Hiervoor bestaan er strengere regels voor de bouwheer wat betreft het tijdig instellen van de vordering (binnen redelijke termijn) en kunnen er contractueel wel bepaalde exoneratieclausules worden bedongen.

1. Start van de tienjarige aansprakelijkheid
 
Het exacte startpunt van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid is echter niet altijd duidelijk. De algemene stelling is dat die begint bij de oplevering van de werken. De vraag is dan of dit de voorlopige of de definitieve oplevering betreft. Hiervoor is onder meer van belang onder welk regime (private opdracht of overheidsopdracht) de opdracht valt.
 
2. Start bij een private opdracht

Is er contractueel niets voorzien met betrekking tot één of meerdere opleveringen, dan vangt de tienjarige aansprakelijkheid aan bij de aanvaarding van het werk. In regel is dit bij de rondgang die wordt gehouden na de beëindiging van de werken of bij de ingebruikname van het goed of bij de betaling van de laatste factuur.

Indien er contractueel wel wordt voorzien in een voorlopige én een definitieve oplevering, maar er niets wordt overeengekomen m.b.t. het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, dan geldt de definitieve oplevering als startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid.           
 
3. Start bij een overheidsopdracht

De overheidsopdrachtenregelgeving voorziet in een voorlopige en een definitieve oplevering. In tegenstelling tot de regelgeving rond de private opdracht bepaalt de overheidsopdrachtenregelgeving dat de tienjarige aansprakelijkheid aanvangt bij de voorlopige oplevering. 
 

Wat met licht verborgen gebreken?

Verborgen gebreken

De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ en anderzijds ‘verborgen’ zijn: ‘licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw aantasten, ‘verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

1. Wie is aansprakelijk voor licht verbogen gebreken?

De aannemer en de architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor de licht verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW, dat stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar dient aan te spreken.

2. Voorbeelden van licht verborgen gebreken

Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.

Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor bvb afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang komt.

3. Wat met de rechtspraak?

Er zijn evenwel gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat zij in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

De afgelopen jaren worden in aannemings- en architectenovereenkomsten meer en meer clausules opgenomen die de aansprakelijkheidstermijn inperken tot bvb 3 jaar of zelfs korter. Dergelijke clausules worden door de rechtspraak doorgaans als wettelijk beschouwd. Het is dus zeer belangrijk om bij de ondertekening van aannemings- en architectenovereenkomsten hier de nodige aandacht aan te besteden.
 
 

Wat is het verschil tussen een eenzijdige, een minnelijke en een gerechtelijke expertise?

Koen Heymans expert

1. Eénzijde expertise

Bij een éénzijdige expertise doet een expert op vraag van één partij de vaststellingen van een probleem of een schadegeval en stelt ten behoeve van die partij een expertiseverslag op. Het doel hiervan is meestal om voorafgaandelijk informatie te verzamelen over de betrokkenheid en aansprakelijkheid van de partijen in een schadegeval, of om een bouwkundig probleem te analyseren waarbij het niet duidelijk is of iemand voor dit probleem verantwoordelijk is.

2. Minnelijke expertise

Bij een minnelijke expertise beslissen de partijen gezamenlijk om één of meer experten met een duidelijk omschreven opdracht te gelasten. Deze opdracht behelst doorgaans het verrichten van materiële vaststellingen en het geven van technisch advies. Idealiter wordt een oplossing overeengekomen tussen partijen. Deze oplossing wordt bekrachtigd in een dading, een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst waarin gedetailleerd wordt omschreven op welke wijze de partijen hun meningsverschil beëindigen en hoe de afrekening zal gebeuren. In deze afrekening worden ook de kosten van de expertise opgenomen. Bij een minnelijke expertise komen partijen uitdrukkelijk overeen om het verslag van de gezamenlijk aangestelde expert(en) als bindend te aanvaarden. De rechtbank zal later zelf geen deskundige meer kunnen aanstellen.

3. Gerechtelijke expertise

Bij een gerechtelijke expertise heeft de rechtbank de mogelijkheid om volgens de bepalingen van het gerechtelijk deskundigenonderzoek een deskundige aan te stellen. De deskundige zal tegensprekelijk onderzoeken of er al dan niet sprake is van een gebrek, de mogelijke herstelkost bepalen en de technische verantwoordelijken voor het gebrek aanduiden. De deskundige tracht in eerste instantie de partijen te verzoenen. Indien geen verzoening wordt bereikt, dient het eindverslag van de deskundige als hulpmiddel voor de rechtbank om in een soms complex technisch geschil juist te kunnen oordelen. 

CASE: Foutief geproduceerde houten ramen

foutief geproduceerde houten ramen Technisch Raadsman

1. Probleem

Een gezin laat in hun vakantiewoning aan de kust de bestaande houten ramen vervangen door nieuwe houten ramen naar historisch model. Na de plaatsing van de nieuwe ramen is het gezin niet tevreden over het afgeleverde resultaat. De ramen sluiten niet goed, laten regenwater door en het hout vertoont veel barsten. Het gezin doet haar beklag bij de aannemer maar volgens de aannemer moeten de ramen enkel nog wat bijgeregeld worden. Barsten in hout zijn normaal en worden nog dicht geschilderd. Het regenwater dat binnen komt, is het gevolg van een uitzonderlijke storm en is volgens de aannemer een éénmalige gebeurtenis.

foutief geproduceerde houten ramen

2. Oplossing

Ik krijg telefoon van het gezin met de vraag of ik hen als technisch raadsman kan helpen. Tijdens een plaatsbezoek bekijken we samen de uitgevoerde werken. De actuele bouwnormen en -richtlijnen worden getoetst aan de werfsituatie. Ik maak een gedetailleerd expertiseverslag op met bespreking van de vastgestelde gebreken. 

Er wordt een plaatsbezoek georganiseerd waarbij alle partijen vertegenwoordigd zijn, met name de aannemer, de opdrachtgever en ikzelf als technisch raadsman van de bouwheer.

3. Resultaat

De aangehaalde gebreken worden bekeken en tegensprekelijk gecontroleerd. Hieruit blijkt onder meer dat de rubberen dichtingen in de houten ramen verkeerd zijn geplaatst. Daarnaast worden een aantal ernstige gebreken vastgesteld aan het houtwerk en kan ik aantonen dat de nieuwe houten ramen verkeerd zijn gefabriceerd.

De aannemer besluit om alle ramen in garantie te vervangen. Bijkomend wordt afgesproken dat ik het productieproces van de nieuwe houten ramen zal opvolgen. Het gezin is heel tevreden over mijn tussenkomst als technisch raadsman en kijkt uit naar de nieuwe ramen die binnenkort in hun vakantiewoning zullen worden geplaatst.

Tienjarige aansprakelijkheid: wanneer wel of niet?

Technisch Raadsman Gent

Bij bouwwerken kan het zijn dat bepaalde gebreken niet onmiddellijk opduiken, maar pas maanden of jaren later naar boven komen. Het is dan niet alleen eenvoudig om de oorzaak van die gebreken te bepalen, maar ook wie hiervoor verantwoordelijk kan worden gesteld. 

De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op de bouwspecialist, onder meer de aannemer, de architect, het studiebureau, de ingenieur of iedere andere deelnemer aan het bouwproces en dat voor gebreken die pas maanden of jaren later opduiken. Er gelden wel enkele voorwaarden:

1. Het (verborgen) gebrek moet ernstig zijn

Het gebrek mag niet zichtbaar zijn op het ogenblik van de aanvaarding van de werken. 

Volgende gebreken kunnen als ernstige gebreken worden beschouwd: verkeerde of onaangepaste funderingen, ernstige vocht en schimmelvorming, een rottend dak, te weinig bewapening met als gevolg verzakkingen en dergelijke. 

Problemen die het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of slecht onderhoud kunnen niet ten laste van de bouwspecialist worden gelegd, maar vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer. 

2. Het gebrek moet het gebouw aantasten
 
Hieronder zijn ook de hoofdbestanddelen van een gebouw begrepen, zoals onder meer dragende muren, metselwerk, daken, waterleiding, trappen, en dergelijke. Kortom, alles wat noodzakelijk of essentieel de constructie van het gebouw uitmaakt. Bijgevolg worden tegels, gevelbekleding, voegwerk, bepleistering en dergelijke (meestal) niet weerhouden omdat deze bestanddelen geen noodzakelijk of essentieel element vormen van de constructie van het gebouw.
 
3. Er is sprake van een fout

De bouwheer zal in ieder geval moeten aantonen dat de bouwspecialist een fout heeft begaan in de uitvoering van zijn werken. Er geldt immers geen vermoeden van fout of schuld, zodat het schadegeval op zich geen voldoende bewijs van fout in hoofde van de bouwspecialist inhoudt. 

De bouwspecialist beschikt over de mogelijkheid om de tienjarige aansprakelijkheid te vermijden in geval van overmacht, toeval, onoverwinnelijke dwaling of een vreemde oorzaak, die ertoe leidt dat de bouwspecialist zijn verbintenis niet kan nakomen. 
 
In de praktijk zal de fout, die kan bewezen worden met alle rechtsmiddelen, meestal door middel van een expertise worden bepaald.

Is mijn aannemer verzekerd voor schade bij de buren?

Bij het uitvoeren van bouw- of renovatiewerken aan uw woning, is het mogelijk dat er schade wordt berokkend bij de buren. Die schade kan niet alleen materiële schade betreffen (zoals een steunbalk die door de gemene muur wordt geslagen), maar ook bovenmatige hinder (zoals lawaai- of stofhinder).

1. Dekking in polis gezinsaansprakelijkheid

Aansprakelijkheid wegens burenhinder is in principe niet gedekt in de polis gezinsaansprakelijkheid (de zogenaamde ‘familiale’), terwijl de schade veroorzaakt door gebouwen ter gelegenheid van de bouw, wederopbouw of aanpassingswerken een facultatieve uitsluitingsgrond is in die polis.

2. Wie betaalt de schade bij de buren?

Wanneer de buurman aanspraak maakt op een vergoeding van zijn schade, stelt zich de vraag of u als bouwheer en buurman die aanspraken kan doorschuiven naar de aannemer of eventueel zijn verzekeraar. Die aannemer is namelijk niet verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering te sluiten voor al zijn professionele activiteiten, dit in tegenstelling tot de architect. 

3. Wat kan u ondernemen?

In de aannemingsovereenkomst kan de bouwheer wel aan de aannemer de verbintenis opleggen om een verzekeringsovereenkomst te sluiten. Het is dan van belang dat duidelijk gespecificeerd wordt welke risico’s moeten gedekt zijn in het kader van die polis. Zo kan met de aannemer worden overeengekomen dat hij een polis sluit, die dekking verleent in geval van aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door abnormale burenhinder ingevolge de bouwactiviteiten.

Dit is relevant, omdat de aannemer in principe niet kan worden aangesproken wegens abnormale burenhinder, tenzij die hinder is veroorzaakt door zijn fout. Abnormale burenhinder kan echter ook een gevolg zijn van niet-foutieve bouwactiviteiten en kan dus inherent zijn aan het bouwen (zoals lawaai of stof).

Een ABR-verzekering kan verschillende risico’s waarborgen: niet alleen de beschadiging of het verlies van het bouwwerk in oprichting of van bestaande goederen van de bouwheer, maar ook de aansprakelijkheid tegenover derden en de aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door abnormale burenhinder.

Verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering

De wet met betrekking tot de verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers, architecten en studiebureaus zal in werking treden op 1 juli 2018, met uitzondering van de bepalingen over het Tariferingsbureau die al op 1 december 2017 in werking zullen treden. 

De krachtlijnen van deze wet zijn de volgende: 

1. Verplichting bij het bouwen van een woning

Alle aannemers, architecten en studiebureaus zullen een verzekering moeten aangaan die hun tienjarige aansprakelijkheid. Als richtlijn geldt dat een gebouw als hoofdzakelijk bestemd voor bewoning kan worden beschouwd indien meer dan 50% van de oppervlakte voor bewoning is bestemd.

2. Verzekerde aansprakelijkheid en bedragen

Deze verzekering zal geen esthetische schade of zuiver immateriële schade dekken en ook niet tussenkomen voor materiële schade die het bedrag van 2.500,00 EUR niet overschrijdt. Wanneer de heropbouw van het gebouw het bedrag van 500.000,00 EUR zou overschrijden, dient minimaal dit bedrag van 500.000,00 EUR verzekerd te zijn. Voor gebouwen met een waarde lager dan 500.000,00 EUR dient de volledige waarde van de woning (en niet het gebouw) verzekerd te zijn.

3. Controle

De aannemers en andere dienstverleners zullen een verzekeringsattest moeten overhandigen aan de bouwheer en aan de architect alvorens zij enig onroerend werk aanvatten. 

4. Inwerkingtreding en tariferingsbureau

De wet treedt in werking vanaf 1 juli 2018. De bepaling m.b.t. het tariferingsbureau treedt reeds in werking vanaf 1 december 2017. Eenieder die door ten minste drie verzekeringsondernemingen een dekking is geweigerd, zal een aanvraag kunnen indienen bij het tariferingsbureau. Dit bureau zal dan een premie vastleggen rekening houdend met het risico van de verzekeringsnemer.

CASE: Foutief gemetste buitenmuren van nieuwbouwwoning

Schermafbeelding 2017-11-12 om 11.25.24.png

1. Probleem

Een particulier laat een nieuwbouwwoning “sleutel-op-de-deur” bouwen door een bouwfirma. Tijdens de uitvoering van de werken stelt hij een aantal problemen vast, onder meer scheef gemetste buitenmuren. Hij kaart het probleem aan bij de bouwfirma maar krijgt weinig gehoor. Volgens de bouwfirma is alles volgens plan gebouwd en zijn de gevelbakstenen recht gemetst.

2. Oplossing

De bouwheer zoekt via Google naar meer informatie en komt bij TECHNISCHRAADSMAN.BE terecht. Tijdens een eerste bespreking geef ik de bouwheer een duidelijk beeld van de kosten voor mijn tussenkomst als technisch raadsman. Tijdens een plaatsbezoek bekijken en bespreken we samen de uitgevoerde werken.

Ik ga na wat de actuele normen en bouwrichtlijnen zijn waaraan het uitgevoerde metselwerk dient te voldoen. Hierbij worden de toegestane afwijkingen en de maattoleranties van de gebruikte bakstenen getoetst aan de werfsituatie. Ik maak een gedetailleerd expertiseverslag op met behandeling van de vastgestelde gebreken. 

Er wordt een plaatsbezoek georganiseerd waarbij alle partijen vertegenwoordigd zijn, met name de bouwfirma, de bouwheer, de expert van de bouwfirma, de architect en ikzelf als technisch raadsman van de bouwheer.

3. Resultaat

De aangehaalde gebreken in mijn expertiseverslag worden tegensprekelijk gecontroleerd met behulp van geijkte meetapparatuur. Uit deze metingen blijkt dat een aantal zones gevelmetselwerk niet voldoen aan de actuele normen en bouwrichtlijnen. Er wordt beslist om de slechte zones gevelmetselwerk af te breken en te hermetselen.

De bouwheer is zeer tevreden over de tussenkomst van TECHNISCHRAADSMAN.BE en het behaalde resultaat. Hij vraagt ook om het verder verloop van de bouwwerken op te volgen.

Beroep doen op een technisch raadsman bij de aankoop van een onroerend goed?

Oprit-4.jpg

Bij de aankoop van een onroerend goed worden naast de koper en de verkoper, doorgaans enkel de notaris en de vastgoedmakelaar betrokken.

 

1. Een notaris

Een notaris kan het onderhandse compromis authentiseren dat de verkoper en de koper onderling overeenkomen. Wanneer de partijen de verkoopovereenkomst sluiten in het bijzijn van een notaris, zal die dan als redacteur van het onderhandse compromis, en later van de notariële akte, optreden. 

Cruciaal hierbij is de informatie- en raadgevingsplicht die een notaris heeft. De Notariswet stelt dat een notaris elke partij altijd volledig inlicht over de rechten, plichten en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en aan alle partijen op onpartijdige wijze raad geeft. 
 

2. Een vastgoedmakelaar

De rol van een vastgoedmakelaar ligt enigszins anders, daar hij niet voor zijn juridische expertise geconsulteerd wordt, maar wel voor zijn kennis omtrent vastgoed en de markt van onroerende goederen. Veelal zal hij als een tussenpersoon fungeren, waarbij hij de schakel vormt tussen potentiële kopers en de verkoper en hen waar nodig begeleidt en ondersteunt in het komen tot een overeenkomst omtrent het onroerend goed. 
 

3. Een technisch raadsman

Een koper kan ook beroep doen op een technisch raadsman om zich te verzekeren van een gefundeerde technische bijstand bij de aankoop van een onroerend goed. Een technisch raadsman kan het onroerend goed technisch onderzoeken. Hierdoor krijgt de koper een duidelijk beeld van de huidige staat van het onroerend goed en een gedetailleerd overzicht van de mogelijke, soms geheel onverwachte, renovatiekosten die hij in rekenschap dient te brengen bovenop de aankoopprijs en de aankoopkosten. 

Ervaring leert namelijk dat de aankoop van een onroerend goed soms te emotioneel, te ondoordacht, of te overhaast gebeurt. Voor een geslaagde aankoop van een onroerend goed is het absoluut aangewezen om deze valkuilen te vermijden. Het inschakelen van een technisch raadsman kan u hierbij helpen.