Dubbele bescherming door de wet Breyne.

De wet-Breyne is bedoeld om de koper van een woning op plan of sleutel-op-de-deur optimaal te beschermen. Deze bescherming is tweeledig:

Bescherming 1 - Informatie:

De wet Breyne bepaalt duidelijk welke informatie de overeenkomst dient te bevatten. Zo dient onder andere de identiteit van de eigenaar van de grond en de opstallen gekend te zijn, alsook de uitgiftedatum en de voorwaarden van de bouwvergunning. De totale kostprijs van de woning en de betalingsmodaliteiten moeten duidelijk vermeld zijn. Daarnaast zijn de aanvangsdatum der werken, de voorziene uitvoeringstermijn en de boeteclausules bij vertraging verplichte onderdelen van de overeenkomst. De wijze van opleveren, de plannen en de bestekken, de beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke delen moeten eveneens éénduidig omschreven zijn.

Bescherming 2 - financiële zekerheid:

De wet Breyne biedt aan de koper de zekerheid dat de aannemer of de bouwpromotor solvabel is. De wet voorziet ook dat voor het ondertekenen van de overeenkomst geen enkele betaling mag worden gevraagd. Het voorschot bij ondertekening mag maximaal 5 procent van de kostprijs bedragen, exclusief btw. Tijdens de uitvoering der werken gebeuren de betalingen in schijven en deze schijven mogen nooit de prijs van de uitgevoerde werken overschrijden. De parameters om de afgesproken totaalprijs eventueel te herzien, moeten bij het ondertekenen van de overeenkomst worden bepaald en moeten binnen de wettelijke bepalingen vallen. De aannemer of de bouwpromotor moet een borg stellen, de hoogte van deze borg verschilt naargelang de aannemer of de bouwpromotor al dan niet erkend is. 

De meeste bepalingen in de wet-Breyne zijn van dwingend recht. Dat betekent dat er niet van kan worden afgeweken, tenzij die afwijkende bepalingen de koper extra beschermen. 

Oplevering van exclusief vastgoed.

Wie kiest voor de bouw van een exclusieve woning of appartement kiest voor een realisatie op maat. Dit gaat doorgaans gepaard met een waardevolle architectuur en duurzame bouwoplossingen.

Bouwers in het luxe segment worden vaak geconfronteerd met vernieuwende technieken en hoogwaardige materialen. Deze technieken en materialen bewijzen pas hun meerwaarde als de verwerking en de plaatsing ervan deskundig gebeuren.

TECHNISCHRAADSMAN.BE investeert veel tijd in het opvolgen van de laatste bouwtrends en is dan ook trouw bezoeker van gespecialiseerde beurzen in het binnen- en het buitenland. Zo kan TECHNISCHRAADSMAN.BE een optimale dienstverlening garanderen tijdens de oplevering van uw droomproject.

Als technisch raadsman sta ik u bij voor, tijdens en na de oplevering van uw bouwproject. Vooraf worden de bouwovereenkomst, het lastenboek en de plannen grondig bestudeerd zodat alle details van het project duidelijk zijn. Op die manier kan u zich tijdens de oplevering vooral focussen op de schoonheid en het wooncomfort.

Tijdens de oplevering worden de afgeleverde werken zeer grondig geïnspecteerd en getoetst aan uw verwachtingen en aan de geldende bouwvoorschriften. Alle gebreken en onvolkomenheden worden uitvoerig besproken met de aannemer en de architect. 

Als uw technisch raadsman zorg ik ervoor dat het Proces Verbaal van Oplevering correct en volledig wordt ingevuld. Na de oplevering krijgt u nuttige informatie over de garantietermijnen alsook over de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect. Zo kan u met een gerust gevoel uw intrek nemen in uw droomwoning.

TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft op basis van vele jaren ervaring de juiste kennis in huis om een meerwaarde te bieden als technische bijstand tijdens opleveringen. Zeker als er tekortkomingen aan de afgeleverde werken worden geconstateerd, is de input van een ervaren expert terzake sterk aanbevolen.

Aansprakelijkheid bij ‘licht’ verborgen gebreken.

Wat zijn nu precies ‘licht’ verborgen gebreken? De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ en anderzijds ‘verborgen’ zijn: ‘licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw aantasten, ‘verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de voorlopige oplevering van het gebouw.

1. Wie is aansprakelijk voor licht verbogen gebreken?

De aannemer en de architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor de licht verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. 

2. Voorbeelden van licht verborgen gebreken.

Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.

Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang komt.

3. Wat met de rechtspraak?

Er zijn evenwel gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat zij in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

De praktijk leert dat u als leek moeilijk kan oordelen of een licht verborgen gebrek aan uw nieuwe woning onder de verantwoordelijkheid van de aannemer en/of de architect valt. De aannemer en/of de architect zal in eerste instantie veelal trachten om zijn verantwoordelijkheid af te schuiven. TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft voldoende expertise in huis om u bij te staan met de nodige deskundigheid zodat u uw rechten kunt laten gelden.

Bijzondere situaties bij de oplevering der werken.

1/ Vermoeden van aanvaarding door ingebruikname.

De ingebruikname van de woning vooraleer de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, geldt dikwijls als vermoeden dat de koper of de opdrachtgever de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft aanvaard. De koper of de opdrachtgever kan evenwel het tegenbewijs hiervan leveren. Zo staat bijvoorbeeld de ingebruikname van de woning uit pure noodzaak in de rechtspraak namelijk niet gelijk met een stilzwijgende oplevering, wanneer de koper of de opdrachtgever per aangetekende brief de aannemer daarover vooraf heeft ingelicht. 

2/ Vermoeden van oplevering wegens stilzwijgen.

De koper of de opdrachtgever aanvaardt de werken voorlopig, dan wel definitief, indien hij het schriftelijk verzoek van de verkoper of de aannemer om de oplevering bij te wonen, zonder gevolg heeft gelaten én indien hij binnen de 15 dagen nadat hij daartoe door de verkoper of de aannemer bij deurwaardersexploot is aangemaand, op de daarin voorgestelde datum voor de oplevering niet is verschenen. 

3/ Wat als de bouwpromotor, de aannemer of de koper weigert tot de oplevering over te gaan?

Indien de koper weigert tot de oplevering over te gaan, dan heeft de bouwpromotor of de aannemer de mogelijkheid de koper op te roepen bij gerechtsdeurwaardersexploot. Indien de koper binnen de 15 kalenderdagen niet is verschenen, zal de voorlopige oplevering stilzwijgend worden vermoed (behoudens weerlegging van dit vermoeden).

In het geval dat de weigering uitgaat van de bouwpromotor of de aannemer, zal de koper genoodzaakt zijn zich te wenden tot de bevoegde rechtbank. De bouwpromotor of de aannemer kan dan gedwongen worden tot afgifte van de sleutels en het organiseren van de voorlopige oplevering binnen een welbepaalde termijn.

De oplevering der werken zorgt soms voor onverwachte situaties waar u als koper of opdrachtgever niet onmiddellijk het juiste antwoord op weet. TECHNISCHRAADSMAN.BE kan u professionele bijstand verlenen zodat u volop kan genieten van uw droomwoning.

Weigering van de voorlopige oplevering der werken.

Als de aannemer de werken op de dag van de voorlopige oplevering niet heeft voltooid, kan de koper de voorlopige oplevering weigeren. De koper moet de weigering, samen met de redenen waarop hij zich steunt, ter kennis brengen aan de aannemer via een aangetekend schrijven. In onderling overleg kan er ook een proces-verbaal van weigering worden opgemaakt. 

De oplevering kan alleen om ernstige en belangrijke redenen worden geweigerd. Kleine gebreken, ook al zijn deze talrijk, kunnen en mogen de voorlopige oplevering niet in de weg staan.

Er zijn twee essentiële criteria om de oplevering te weigeren:

1. Een financieel criterium: De financiële waarde van de aangevoerde bezwaren verhouden zich tot de totale waarde van het uitgevoerde werk.

2. Een finaliteitscriterium: Kunnen de werken worden gebruikt worden het doel waartoe ze bestemd zijn? Als het gebouw bijvoorbeeld kan worden bewoond, ook al zijn er nog enkele gebreken, kan de oplevering in principe niet worden geweigerd.

Na de opmaak van een proces-verbaal van weigering, dient de aannemer een nieuwe oplevering aan te vragen nadat de nodige werken zijn uitgevoerd. Als de aannemer de werken niet in staat van oplevering brengt, dient de koper de aannemer aan te manen om de werken binnen een termijn van 15 dagen volledig in staat van oplevering te brengen. Bij deze ingebrekestelling voegt de koper de niet-beperkende lijst van de niet-conform bevonden of van de te voltooien werken.

Het weigeren van de voorlopige oplevering dient zeker met de grootste zorg te worden geëvalueerd. TECHNISCHRAADSMAN.BE kan u tijdens de voorlopige oplevering met professioneel advies van dienst zijn zodat u een juist oordeel kan vellen en een gefundeerde beslissing kan nemen.

De wet Breyne brengt een aantal verplichtingen met zich mee.

De wet Breyne is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken. De toepassing van de wet Breyne brengt ook een heleboel verplichtingen met zich mee, onder andere:

• Schriftelijke overeenkomst: Het moet gaat om een schriftelijke overeenkomst waarin de notaris en de architect een algemene informatieverplichting en een controletaak hebben. De totale prijs van de woning en de manier van betaling moeten bij de ondertekening van de overeenkomst bekend zijn. De startdatum van de werken, de uitvoeringstermijn en de schadevergoedingen in geval van vertraging in de uitvoering dienen te worden gespecifieerd. De bouwplannen, die ondertekend zijn door een architect, moeten deel uitmaken van de overeenkomst.

• Betalingsmodaliteiten: De verkoper of de aannemer mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vooraleer de overeenkomst gesloten is. Bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs bedragen. Daarna is het saldo opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken. De aannemer is verplicht een waarborg te geven. De grootte van deze waarborg is afhankelijk van het feit of de aannemer al dan niet erkend is.

• Oplevering: De oplevering dient in 2 fasen te worden voorzien: een voorlopige en een definitieve oplevering. Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens 1 jaar verstrijken. De definitieve oplevering van de gemene delen in een appartementsgebouw moet plaatsvinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen.

• Aansprakelijkheid: De aannemer is gebonden aan een wettelijke waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering waarin hij de tekortkomingen uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering dient op te lossen alsook eventuele onzichtbare gebreken die na de voorlopige oplevering nog worden gemeld. De aannemer en de architect zijn na de definitieve oplevering gebonden aan de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid en blijven gedurende deze termijn ook verantwoordelijk voor de zogenaamde ‘licht’ verborgen gebreken.

5 aandachtspunten bij de oplevering der werken.

1. De betekenis van de oplevering.

Het is uitermate belangrijk dat in de overeenkomst met de aannemer duidelijk staat gespecifieerd hoeveel opleveringen er worden voorzien en wat de modaliteiten van deze opleveringen zijn.

2. Professionele begeleiding tijdens de oplevering.

Tijdens de oplevering der werken is het als leek vaak moeilijk om het overzicht te bewaren en alle uitgevoerde werken in detail te bekijken en te beoordelen. De praktijk leert dat aannemers soms vrij gemakkelijk over gemelde problemen gaan en deze trachten te minimaliseren. Daarom is een professionele begeleiding tijdens de oplevering sterk aan te raden. 

3. Proces-verbaal van voorlopige oplevering.

Alle nog uit te voeren of foutief uitgevoerde werken die tijdens de voorlopige oplevering der werken worden geconstateerd, dienen nauwkeurig in het proces-verbaal van voorlopige oplevering te worden vermeld. Dit proces-verbaal wordt door alle betrokken partijen ondertekend. 

4. Alle zichtbare gebreken zijn belangrijk.

In het proces-verbaal van voorlopige oplevering dienen alle zichtbare gebreken te worden vermeld. Na de voorlopige oplevering kunnen doorgaans geen zichtbare gebreken meer worden ingeroepen. 

5. Geen stilzwijgende oplevering.

Als de koper de sleutels van zijn nieuwe woning voor de voorlopige oplevering en zonder voorbehoud in ontvangst neemt, wordt daar vaak uit afgeleid dat er een stilzwijgende oplevering is gebeurd. De koper mag de woning dan ook niet in gebruik nemen of zelf reeds werken laten uitvoeren vooraleer de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden. 

De voorlopige en de definitieve oplevering zijn heel belangrijke momenten in het bouwproces. Laat u dan ook bijstaan door een expert terzake. TECHNISCHRAADSMAN.BE biedt een brede waaier aan diensten specifiek gericht op een probleemloze oplevering. Zo kan u zonder zorgen genieten van uw nieuwe woning!

Het verschil tussen de voorlopige en de definitieve oplevering der werken.

De voltooiing van de op te trekken woning of het appartement is de hoofdverbintenis van de bouwpromotor of de aannemer. Zodra het gebouw is afgewerkt, moet dit ter beschikking gesteld worden aan de koper en anderzijds ook door deze laatste in ontvangst en aanvaard te worden. Deze handeling wordt de voorlopige oplevering genoemd en is in feite de afsluiting van het bouwproces. 

De voorlopige oplevering staat voor:

• De vaststelling van de voltooiing van de werken.

• De erkenning van de bouwheer dat de werken volgens de overeenkomst en volgens de regels van goed vakmanschap zijn uitgevoerd.

• De bouwheer wordt eigenaar van het bouwwerk.

• De onderhoudswerken en verzekeringen vallen voortaan ten laste van de bouwheer.

• De bouwheer heeft niet langer recht op vergoedingen ten gevolge van een laattijdige uitvoering, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald.

• De helft van de waarborg die de aannemer heeft gesteld, wordt vrijgegeven. In geval van een voltooiingswaarborg wordt deze bij de voorlopige oplevering volledig vrijgegeven.

• De voorlopige oplevering houdt geen definitieve aanvaarding van de werken in.

• De voorlopige oplevering kan het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid zijn, maar enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is voorzien. 

De definitieve oplevering staat voor: 

• Het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald. 

• Het einde van de waarborgtermijn van de aannemer.

• De opmerkingen uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering dienen opgelost te zijn, alsook de onzichtbare gebreken die tijdens de waarborgtermijn door de bouwheer zijn gemeld.

• De resterende helft van de waarborg die de aannemer heeft gesteld, wordt vrijgegeven. 

• De onherroepelijke erkenning van de bouwheer dat de werken volgens de plannen, het lastenboek en volgens de regels der kunst zijn uitgevoerd.

• De aannemer wordt volledig ontlast van alle verantwoordelijkheden voor de zichtbare en de onzichtbare gebreken.

• De aannemer blijft enkel verantwoordelijk voor de gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid en voor de zogenaamde ‘licht’ verborgen gebreken.

De voorlopige en de definitieve oplevering hebben beiden hun specificaties en verplichtingen. Als leek laat u zich dan ook best bijstaan door een expert in deze materie. TECHNISCHRAADSMAN.BE biedt u een waaier aan diensten die ervoor zorgen dat zowel de voorlopige als de definitieve oplevering van uw nieuwe woning vlot verloopt. U kan dan zonder zorgen genieten van uw investering!

De wet Breyne bij renovatiewerken.

De wet Breyne impliceert onder andere dat er een eigendomsoverdracht van het goed gebeurt. De uitvoering van renovatiewerken aan een gebouw waarvan de opdrachtgever al eigenaar is, valt bijgevolg niet onder de toepassing van de wet Breyne. Hoe omvangrijk deze renovatiewerken ook zijn, speelt dus geen rol, ook al komt de waarde van de renovatiewerken overeen met de prijs van het gebouw.

Indien een aannemer of een bouwpromotor een woning verkoopt met een renovatiecontract, kan de situatie veranderen. In dit geval is er namelijk wel sprake van een eigendomsoverdracht. Indien het over een zogenaamde maxiverbouwing gaat, is de wet Breyne wel van toepassing. 

Een maxiverbouwing is enkel van kracht als aan drie voorwaarden wordt voldaan:

1. De renovatiewerken moeten minstens 80% bedragen van de prijs van het gekochte goed.

2. De prijs van de renovatiewerken moet hoger zijn dan 18.600,00 euro.

3. De koper moet de prijs in één of meerdere schijven betalen vóór de werken zijn afgerond.

Indien niet aan deze drie voorwaarden wordt voldaan, spreekt men van een miniverbouwing.  Bijvoorbeeld: Een aannemer of een bouwpromotor verkoopt een woning voor 200.000,00 euro en voert ook voor 50.000,00 euro renovatiewerken uit. Hier is de wet Breyne niet van toepassing gezien de renovatiewerken geen 80% bedragen van de verkoopprijs.

Tijdens de uitvoering van de renovatiewerken kunnen meerwerken ontstaan of kunnen omstandigheden ontstaan die niet gekend waren op het moment dat de overeenkomst is ondertekend. Hierdoor zou een miniverbouwing kunnen evolueren naar een maxiverbouwing. Dit resulteert echter niet automatisch in de toepassing van de wet Breyne. Enkel wanneer de verkoper bij de ondertekening van de overeenkomst doelbewust verzwijgt dat de voorwaarden van een maxiverbouwing zullen worden overschreden, wordt de wet Breyne alsnog van toepassing.

TECHNISCHRAADSMAN.BE levert ook regelmatig technische bijstand bij de oplevering van renovatiewerken. Elke verbouwing heeft zijn eigen specificaties, laat u daarom deskundig adviseren door een expert terzake zodat u optimaal kan genieten van uw renovatieproject!

De oplevering van de gemene delen van een appartementsgebouw.

Een nieuwbouw appartementsgebouw heeft naast de privatieve delen ook een aantal gemene delen, denk hierbij bijvoorbeeld aan de gangen, de trappenhal, de lift enzovoort. 

Voor de oplevering van de gemene delen is de vereniging van mede-eigenaars bevoegd. Doorgaans wordt voor deze oplevering een algemene vergadering gehouden waarbij de syndicus, samen met enkele mede-eigenaars, met die oplevering worden gelast. Heeft u zelf opmerkingen over de staat waarin de gemene delen zich bevinden, dan geeft u dit best tijdig door aan de syndicus. 

De wet Breyne stipuleert uitdrukkelijk dat de definitieve oplevering van de privatieve delen maar mag plaatsvinden nadat de definitieve oplevering van de gemene delen heeft plaatsgevonden. Voor de voorlopige oplevering geldt deze wettelijke verplichting niet. De wet Breyne vermeldt nergens dat de voorlopige oplevering van uw privatief appartement moet wachten tot de gemene delen van het gebouw voorlopig zijn opgeleverd.

Om de voorlopige oplevering van de privatieve delen te kunnen uitvoeren, moeten de gemene delen wel een zekere graad van afwerking vertonen. Een privatief deel kan bijgevolg niet voorlopig worden opgeleverd als er nog essentiële zaken van de gemene delen ontbreken. Ook indien de gemene delen niet beantwoorden aan de veiligheidsvoorschriften kan worden gevraagd om de voorlopige oplevering van uw privatief deel uit te stellen.

Bij voorkeur laten de syndicus en de mede-eigenaars zich tijdens de oplevering van de gemene delen bijgestaan door een expert. TECHNISCHRAADSMAN.BE levert regelmatig professionele bijstand tijdens de oplevering van de gemene delen van een appartementsgebouw. Zo bent u als mede-eigenaar ervan verzekert dat de gemene delen op een correcte manier worden afgeleverd door de aannemer.

Wanneer is de wet Breyne niet van toepassing?

De wet Breyne heeft tot doel wanpraktijken in de bouwsector te voorkomen en biedt een wettelijke bescherming voor wie een woning op plan koopt of sleutel-op-de-deur laat bouwen door één aannemer of promotor.

De wet Breyne is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken. 

In onderstaande gevallen is de wet Breyne echter niet van toepassing:

• Bij overeenkomsten aangegaan door regionale huisvestings- en landmaatschappijen.

• Bij overeenkomsten aangegaan door gemeenten en intercommunale verenigingen.

• Voor de bouw van handelsruimtes, rusthuizen, tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, internaten, hotels of onderwijsinstellingen.

In de praktijk proberen bouwpromotoren en aannemers de wet Breyne soms te ontwijken via inventieve constructies, dus oplettendheid is zeker vereist bij de keuze van uw bouwpartner. In een aantal gevallen kan de wet Breyne namelijk worden omzeild:

• Wanneer de verkoopprijs of de aannemingssom pas na voltooiing van het gebouw volledig dient te worden betaald.

• Bij de verkoop van een onafgewerkt gebouw in de staat waarin het zich bevindt, bijvoorbeeld ruwbouw-winddicht of casco.

• Bij het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten. De wet Breyne is enkel van toepassing bij het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden toevertrouwd aan andere aannemers is de wet dus niet meer van toepassing.

De definitieve oplevering der werken.

Minstens één jaar na de voorlopige oplevering vindt de definitieve oplevering plaats. De definitieve oplevering kan pas doorgaan als de aannemer alle opmerkingen uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering heeft opgelost. Ook dient de aannemer tegen de definitieve oplevering alle onzichtbare gebreken, die de eigenaar na de voorlopige oplevering nog heeft gemeld, te verhelpen. 

In de praktijk wordt vaak te weinig aandacht besteed aan de definitieve oplevering. In veel aannemingscontracten wordt trouwens een stilzwijgende definitieve oplevering voorzien. Hierdoor vergeten veel eigenaars om de definitieve oplevering fysiek uit te voeren. De definitieve oplevering is echter het ideale moment om nog eens een volledige controleronde in de nieuwe woning uit te voeren. Vaak komen er nog kleine (of grotere) problemen aan het licht waarvoor u na de definitieve oplevering niet meer naar de aannemer kan stappen.

De definitieve oplevering heeft ook een aantal contractuele gevolgen:

1. De waarborgtermijn van de aannemer loopt ten einde.

2. De tweede helft van de door een erkende aannemer gestorte borgsom wordt vrijgegeven.

3. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect gaat in.

Wanneer de eigenaar de definitieve oplevering aanvaardt, gaat hij onherroepelijk akkoord dat alle werken volgens de regels der kunst en conform de plannen en het lastenboek zijn uitgevoerd. Tenzij het aannemingscontract dit anders bepaalt, begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect te lopen vanaf de definitieve oplevering. De tienjarige aansprakelijkheid geldt enkel voor gebreken die de stevigheid of de bewoonbaarheid van het gebouw in het gedrang brengen. Naast de tienjarige aansprakelijkheid is ook de aansprakelijkheid voor de zogenaamde ‘licht’ verborgen gebreken van toepassing.

De definitieve oplevering houdt de definitieve aanvaarding van de werken in. Dit is een belangrijk moment waarbij u zich als leek best laat bijstaan door een expert. TECHNISCHRAADSMAN.BE zorgt voor een professionele begeleiding tijdens de oplevering der werken zodat u achteraf niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne dateert van 9 juli 1971 en wordt ook wel de Woningbouwwet genoemd. Deze wet wordt aangevuld met de Wijzigingswet van 3 mei 1993. 

De wet Breyne heeft tot doel wanpraktijken in de bouwsector te voorkomen en biedt een wettelijke bescherming voor wie een woning op plan koopt of sleutel-op-de-deur laat bouwen door één aannemer of promotor.

De wet Breyne is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken.

De wet Breyne is van toepassing als volgende cumulatieve voorwaarden zijn voldaan:

• De te bouwen woning of in aanbouw zijnde woning wordt gerealiseerd door één aannemer of promotor. De aannemer of de promotor kan voor de uitvoering der werken wel beroep doen op onderaannemers.

• Bij een koop op plan, bij sleutel-op-de-deur projecten of bij maxiverbouwingswerken. 

• De overeenkomst voorziet een volledige afwerking van de woning.

• De woning is gelegen in België.

• De woning is hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting.

• De koper is verplicht vóór de voltooiing van de werken één of meer stortingen te doen, bijvoorbeeld door de betaling van een deel van de prijs, het betalen van een waarborg, het blokkeren van de prijs op een gemeenschappelijke rekening of door de verkoop van een perceel bouwgrond aan een bouwpromotor waarbij de promotor als tegenprestatie een woonentiteit levert.

De voorlopige oplevering der werken.

De voltooiing van uw woning of uw appartement is de hoofdverbintenis van de aannemer of de bouwpromotor. Zodra het gebouw is afgewerkt, moet dit ter beschikking worden gesteld aan de koper en ook door deze in ontvangst genomen en aanvaard worden. Deze handeling wordt de voorlopige oplevering genoemd.

De aannemer nodigt de koper officieel uit om de voorlopige oplevering bij te wonen. Tijdens de voorlopige oplevering wordt nagegaan of alle werken volgens de regels der kunst en conform de plannen en het lastenboek zijn uitgevoerd. Alle nog niet uitgevoerde en foutief uitgevoerde werken worden nauwkeurig opgenomen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Dit document wordt door de koper, de aannemer en de architect ondertekend.

De voorlopige oplevering kan resulteren in volgende:

1. Alles is volledig in orde? Dan kan de voorlopige oplevering worden aanvaard zonder opmerkingen.

2. Zijn er nog een aantal probleempunten? Dan kan de voorlopige oplevering worden aanvaard onder voorbehoud. In het proces-verbaal van voorlopige oplevering worden de probleempunten vermeld en gekoppeld aan een termijn waarbinnen de aannemer alles in orde moet brengen.

3. Zijn de problemen te ernstig? Dan kan de voorlopige oplevering worden geweigerd.

Na de voorlopige oplevering wordt de koper de eigenaar van de woning en kan hij zijn intrek nemen. Dit is ook het moment waarop de eigenaar de nodige verzekeringen dient af te sluiten om zijn nieuwe eigendom te beschermen tegen brand, diefstal en inbraak. 

De voorlopige oplevering heeft nog een aantal contractuele gevolgen:

1. Vanaf de voorlopige oplevering lopen geen vertragingsboetes meer.

2. De waarborgtermijn tot de definitieve oplevering gaat in. Gedurende deze waarborgtermijn kan de eigenaar nog verborgen gebreken melden die de aannemer dient te herstellen.

3. De borgsom die werd gestort door een erkende aannemer wordt voor de helft vrijgegeven.

4. De bouwheer kan de nietigheid van de aannemingsovereenkomst niet meer inroepen.

De voorlopige oplevering is een heel belangrijke fase in het bouwproces. TECHNISCHRAADSMAN.BE staat u tijdens de voorlopige oplevering bij met technisch advies en zorgt ervoor dat alle werken nauwkeurig worden gecontroleerd. Zaken die niet correct of onvolledig zijn uitgevoerd, worden besproken met de aannemer en vermeld in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Zo kan u zorgeloos uw intrek nemen in uw nieuwe woning. 

De wet Breyne

De wet Breyne, ook wel bekend als de Woningbouwwet, werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of de kandidaat-bouwheer van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning optimaal te beschermen. 

De bescherming komt vooral tot uiting op het vlak van de duidelijkheid en de volledigheid van de bouwovereenkomst. De wet Breyne is grotendeels van dwingend recht, dit wil zeggen dat de partijen contractueel niet van deze regels kunnen afwijken. De wet Breyne kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.

Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij één aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen.

 Het toepassingsgebied van de wet is dus ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop “op plan” of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om handelingen uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de werken. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van de wet.

Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht en waarbij er grote verbouwingswerken zullen worden uitgevoerd. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet Breyne, maar enkel indien het gaat over maxiverbouwingen.

Technische bijstand tijdens opleveringen.

De aannemer voert de werken uit die volgens de overeenkomst zijn bepaald. Wanneer deze werken klaar zijn, levert de aannemer de werken op. Hij nodigt hiervoor de bouwheer uit mits aangetekend schrijven, tenzij anders bepaald in de overeenkomst.

De bouwheer is wettelijk niet verplicht zich tijdens de oplevering te laten bijstaan door een technisch raadsman. Een technisch raadsman kan echter gefundeerd oordelen of het werk dat door de aannemer is uitgevoerd, overeenkomstig de plannen en de bestekken en volgens de regels der kunst is gebeurd. 

De technisch raadsman gaat daarbij na of de uitgevoerde werken tekortkomingen vertonen en of de eventuele tekortkomingen aanleiding dienen te geven tot herstellingswerken of tot de weigering van de oplevering. 

Het resultaat van de oplevering wordt bevestigd in het proces-verbaal van oplevering. In het geval er effectief herstellingswerken dienen te gebeuren, is het sterk aan te bevelen dat in het proces-verbaal van oplevering een redelijke uitvoeringstermijn wordt bepaald voor het uitvoeren van deze werken, eventueel gecombineerd met een boete per dag dat deze termijn wordt overschreden. Zo kan worden vermeden dat de nodige herstellingswerken blijven aanslepen.

Het is niet aan de technisch raadsman, tenzij hij daartoe een mandaat heeft, om het proces-verbaal van oplevering te ondertekenen. Het is de bouwheer die, op aangeven van zijn technisch raadsman, de oplevering moet aanvaarden of weigeren. 

TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft op basis van vele jaren ervaring de juiste kennis in huis om een meerwaarde te bieden als technische bijstand tijdens opleveringen. Zeker als er tekortkomingen aan de uitgevoerde werken worden geconstateerd, is de input van een ervaren expert terzake zeker aanbevolen.

De oplevering van nieuwbouw- en renovatiewerken.

De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de Wet Breyne, schrijft voor dat nieuwbouwwerken in twee fasen worden opgeleverd. De voorlopige oplevering vindt plaats als de nieuwbouw is afgewerkt, gevolgd door de definitieve oplevering minstens één jaar later. Voor renovatiewerken geldt deze verplichting niet maar vaak wordt contractueel in een gelijkaardige regeling voorzien. 

Doorgaans is het de bouwpromotor of de aannemer die de bouwheer uitnodigt om tot de voorlopige oplevering over te gaan. Er wordt een rondgang gemaakt in aanwezigheid van de aannemer, de architect en de bouwheer om na te gaan of de werken volgens de regels van goed vakmanschap en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd. Alle punten die nog moeten worden afgewerkt of gecorrigeerd, worden opgenomen in het proces verbaal van voorlopige oplevering. 

Alle gebreken die tijdens de voorlopige oplevering zichtbaar zijn en niet in het proces verbaal van voorlopige oplevering zijn opgenomen, worden verondersteld door de bouwheer te zijn aanvaard. Nadien kan de bouwheer zich hiervoor niet meer tot de bouwpromotor of de aannemer richten.

Van de voorlopige oplevering tot de definitieve oplevering loopt de waarborgtermijn waarbinnen de bouwpromotor of de aannemer de onzichtbare gebreken die nog opduiken, dient te herstellen.

De definitieve oplevering vindt ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaats. Als de opmerkingen uit het proces verbaal van voorlopige oplevering en de onzichtbare gebreken gemeld tijdens de waarborgtermijn correct zijn afgehandeld, kan het proces verbaal van definitieve oplevering worden ondertekend.

Bij de definitieve oplevering worden de werken aanvaard door de bouwheer. Vanaf dat ogenblik, tenzij contractueel anders bepaald, begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect te lopen. 

In de praktijk wordt soms een stilzwijgende oplevering toegepast, bijvoorbeeld doordat de bouwheer zonder enig voorbehoud de sleutels in ontvangst neemt, de woning betrekt of de totale prijs betaalt. Het is uiteraard heel belangrijk om een stilzwijgende oplevering te vermijden.

Gelet op de belangrijke gevolgen die gekoppeld zijn aan de voorlopige oplevering, is het sterk aan te raden u te laten bijstaan door een ervaren bouwexpert. TECHNISCHRAADSMAN.BE heeft de juiste expertise in huis om u bij te staan tijdens de voorlopige oplevering. Alle uitgevoerde werken worden nauwkeurig gecontroleerd en de nog uit te voeren of aan te passen werken worden gedetailleerd opgenomen in het proces verbaal van voorlopige oplevering. Zo kan u met een gerust gevoel genieten van uw investering.

TechnischRaadsman.be is officiële sponsor van de Gentse Zomer.

Kijk zeker eens op www.gentsezomer.be.
Tot dan!

Wanneer begint de tienjarige aansprakelijkheid?

De tienjarige aansprakelijkheid voor structurele gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten, staat beschreven in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek.

Belangrijk te weten is dat niet elke schade die de bouwheer na de oplevering aankaart, valt onder de tienjarige aansprakelijkheid. Er zijn immers heel wat gebreken (bv. waterinfiltratie, akoestiek en dergelijke) die door de rechtspraak niet als decennale, maar als licht verborgen gebreken worden beschouwd. Hiervoor bestaan er strengere regels voor de bouwheer wat betreft het tijdig instellen van de vordering (binnen redelijke termijn) en kunnen er contractueel wel bepaalde exoneratieclausules worden bedongen.

1. Start van de tienjarige aansprakelijkheid
 
Het exacte startpunt van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid is echter niet altijd duidelijk. De algemene stelling is dat die begint bij de oplevering van de werken. De vraag is dan of dit de voorlopige of de definitieve oplevering betreft. Hiervoor is onder meer van belang onder welk regime (private opdracht of overheidsopdracht) de opdracht valt.
 
2. Start bij een private opdracht

Is er contractueel niets voorzien met betrekking tot één of meerdere opleveringen, dan vangt de tienjarige aansprakelijkheid aan bij de aanvaarding van het werk. In regel is dit bij de rondgang die wordt gehouden na de beëindiging van de werken of bij de ingebruikname van het goed of bij de betaling van de laatste factuur.

Indien er contractueel wel wordt voorzien in een voorlopige én een definitieve oplevering, maar er niets wordt overeengekomen m.b.t. het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, dan geldt de definitieve oplevering als startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid.           
 
3. Start bij een overheidsopdracht

De overheidsopdrachtenregelgeving voorziet in een voorlopige en een definitieve oplevering. In tegenstelling tot de regelgeving rond de private opdracht bepaalt de overheidsopdrachtenregelgeving dat de tienjarige aansprakelijkheid aanvangt bij de voorlopige oplevering. 
 

Wat met licht verborgen gebreken?

De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ en anderzijds ‘verborgen’ zijn: ‘licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw aantasten, ‘verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

1. Wie is aansprakelijk voor licht verbogen gebreken?

De aannemer en de architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor de licht verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW, dat stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar dient aan te spreken.

2. Voorbeelden van licht verborgen gebreken

Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.

Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor bvb afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang komt.

3. Wat met de rechtspraak?

Er zijn evenwel gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat zij in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

De afgelopen jaren worden in aannemings- en architectenovereenkomsten meer en meer clausules opgenomen die de aansprakelijkheidstermijn inperken tot bvb 3 jaar of zelfs korter. Dergelijke clausules worden door de rechtspraak doorgaans als wettelijk beschouwd. Het is dus zeer belangrijk om bij de ondertekening van aannemings- en architectenovereenkomsten hier de nodige aandacht aan te besteden.