De term zegt het zelf. Het gebrek moet enerzijds ‘licht’ en anderzijds ‘verborgen’ zijn: ‘licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw aantasten, ‘verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.
1. Wie is aansprakelijk voor licht verbogen gebreken?
De aannemer en de architect zijn in de regel tien jaar aansprakelijk voor de licht verborgen gebreken, net zoals voor de zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW, dat stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar dient aan te spreken.
2. Voorbeelden van licht verborgen gebreken
Een licht verborgen gebrek mag de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Noch de omvang van de materiële of financiële schade, noch de omvang van de herstellingswerken zijn in beginsel dus bepalend bij de kwalificatie als licht verborgen gebrek.
Zo worden waterinfiltraties en vochtproblemen die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten over het algemeen gekwalificeerd als een licht verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor bvb afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren waarbij de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang komt.
3. Wat met de rechtspraak?
Er zijn evenwel gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch niet worden gekwalificeerd als licht verborgen gebrek, omdat zij in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid. Het gaat dan bijvoorbeeld om inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer in beginsel eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.
De afgelopen jaren worden in aannemings- en architectenovereenkomsten meer en meer clausules opgenomen die de aansprakelijkheidstermijn inperken tot bvb 3 jaar of zelfs korter. Dergelijke clausules worden door de rechtspraak doorgaans als wettelijk beschouwd. Het is dus zeer belangrijk om bij de ondertekening van aannemings- en architectenovereenkomsten hier de nodige aandacht aan te besteden.