Bij bouwwerken kan het zijn dat bepaalde gebreken niet onmiddellijk opduiken, maar pas maanden of jaren later naar boven komen. Het is dan niet alleen eenvoudig om de oorzaak van die gebreken te bepalen, maar ook wie hiervoor verantwoordelijk kan worden gesteld.
De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op de bouwspecialist, onder meer de aannemer, de architect, het studiebureau, de ingenieur of iedere andere deelnemer aan het bouwproces en dat voor gebreken die pas maanden of jaren later opduiken. Er gelden wel enkele voorwaarden:
1. Het (verborgen) gebrek moet ernstig zijn
Het gebrek mag niet zichtbaar zijn op het ogenblik van de aanvaarding van de werken.
Volgende gebreken kunnen als ernstige gebreken worden beschouwd: verkeerde of onaangepaste funderingen, ernstige vocht en schimmelvorming, een rottend dak, te weinig bewapening met als gevolg verzakkingen en dergelijke.
Problemen die het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of slecht onderhoud kunnen niet ten laste van de bouwspecialist worden gelegd, maar vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer.
2. Het gebrek moet het gebouw aantasten
Hieronder zijn ook de hoofdbestanddelen van een gebouw begrepen, zoals onder meer dragende muren, metselwerk, daken, waterleiding, trappen, en dergelijke. Kortom, alles wat noodzakelijk of essentieel de constructie van het gebouw uitmaakt. Bijgevolg worden tegels, gevelbekleding, voegwerk, bepleistering en dergelijke (meestal) niet weerhouden omdat deze bestanddelen geen noodzakelijk of essentieel element vormen van de constructie van het gebouw.
3. Er is sprake van een fout
De bouwheer zal in ieder geval moeten aantonen dat de bouwspecialist een fout heeft begaan in de uitvoering van zijn werken. Er geldt immers geen vermoeden van fout of schuld, zodat het schadegeval op zich geen voldoende bewijs van fout in hoofde van de bouwspecialist inhoudt.
De bouwspecialist beschikt over de mogelijkheid om de tienjarige aansprakelijkheid te vermijden in geval van overmacht, toeval, onoverwinnelijke dwaling of een vreemde oorzaak, die ertoe leidt dat de bouwspecialist zijn verbintenis niet kan nakomen.
In de praktijk zal de fout, die kan bewezen worden met alle rechtsmiddelen, meestal door middel van een expertise worden bepaald.