Wat is het verschil tussen een eenzijdige, een minnelijke en een gerechtelijke expertise?

1. Eénzijde expertise

Bij een éénzijdige expertise doet een expert op vraag van één partij de vaststellingen van een probleem of een schadegeval en stelt ten behoeve van die partij een expertiseverslag op. Het doel hiervan is meestal om voorafgaandelijk informatie te verzamelen over de betrokkenheid en aansprakelijkheid van de partijen in een schadegeval, of om een bouwkundig probleem te analyseren waarbij het niet duidelijk is of iemand voor dit probleem verantwoordelijk is.

2. Minnelijke expertise

Bij een minnelijke expertise beslissen de partijen gezamenlijk om één of meer experten met een duidelijk omschreven opdracht te gelasten. Deze opdracht behelst doorgaans het verrichten van materiële vaststellingen en het geven van technisch advies. Idealiter wordt een oplossing overeengekomen tussen partijen. Deze oplossing wordt bekrachtigd in een dading, een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst waarin gedetailleerd wordt omschreven op welke wijze de partijen hun meningsverschil beëindigen en hoe de afrekening zal gebeuren. In deze afrekening worden ook de kosten van de expertise opgenomen. Bij een minnelijke expertise komen partijen uitdrukkelijk overeen om het verslag van de gezamenlijk aangestelde expert(en) als bindend te aanvaarden. De rechtbank zal later zelf geen deskundige meer kunnen aanstellen.

3. Gerechtelijke expertise

Bij een gerechtelijke expertise heeft de rechtbank de mogelijkheid om volgens de bepalingen van het gerechtelijk deskundigenonderzoek een deskundige aan te stellen. De deskundige zal tegensprekelijk onderzoeken of er al dan niet sprake is van een gebrek, de mogelijke herstelkost bepalen en de technische verantwoordelijken voor het gebrek aanduiden. De deskundige tracht in eerste instantie de partijen te verzoenen. Indien geen verzoening wordt bereikt, dient het eindverslag van de deskundige als hulpmiddel voor de rechtbank om in een soms complex technisch geschil juist te kunnen oordelen. 

CASE: Foutief geproduceerde houten ramen

1. Probleem

Een gezin laat in hun vakantiewoning aan de kust de bestaande houten ramen vervangen door nieuwe houten ramen naar historisch model. Na de plaatsing van de nieuwe ramen is het gezin niet tevreden over het afgeleverde resultaat. De ramen sluiten niet goed, laten regenwater door en het hout vertoont veel barsten. Het gezin doet haar beklag bij de aannemer maar volgens de aannemer moeten de ramen enkel nog wat bijgeregeld worden. Barsten in hout zijn normaal en worden nog dicht geschilderd. Het regenwater dat binnen komt, is het gevolg van een uitzonderlijke storm en is volgens de aannemer een éénmalige gebeurtenis.

2. Oplossing

Ik krijg telefoon van het gezin met de vraag of ik hen als technisch raadsman kan helpen. Tijdens een plaatsbezoek bekijken we samen de uitgevoerde werken. De actuele bouwnormen en -richtlijnen worden getoetst aan de werfsituatie. Ik maak een gedetailleerd expertiseverslag op met bespreking van de vastgestelde gebreken. 

Er wordt een plaatsbezoek georganiseerd waarbij alle partijen vertegenwoordigd zijn, met name de aannemer, de opdrachtgever en ikzelf als technisch raadsman van de bouwheer.

3. Resultaat

De aangehaalde gebreken worden bekeken en tegensprekelijk gecontroleerd. Hieruit blijkt onder meer dat de rubberen dichtingen in de houten ramen verkeerd zijn geplaatst. Daarnaast worden een aantal ernstige gebreken vastgesteld aan het houtwerk en kan ik aantonen dat de nieuwe houten ramen verkeerd zijn gefabriceerd.

De aannemer besluit om alle ramen in garantie te vervangen. Bijkomend wordt afgesproken dat ik het productieproces van de nieuwe houten ramen zal opvolgen. Het gezin is heel tevreden over mijn tussenkomst als technisch raadsman en kijkt uit naar de nieuwe ramen die binnenkort in hun vakantiewoning zullen worden geplaatst.

Tienjarige aansprakelijkheid: wanneer wel of niet?

Bij bouwwerken kan het zijn dat bepaalde gebreken niet onmiddellijk opduiken, maar pas maanden of jaren later naar boven komen. Het is dan niet alleen eenvoudig om de oorzaak van die gebreken te bepalen, maar ook wie hiervoor verantwoordelijk kan worden gesteld. 

De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op de bouwspecialist, onder meer de aannemer, de architect, het studiebureau, de ingenieur of iedere andere deelnemer aan het bouwproces en dat voor gebreken die pas maanden of jaren later opduiken. Er gelden wel enkele voorwaarden:

1. Het (verborgen) gebrek moet ernstig zijn

Het gebrek mag niet zichtbaar zijn op het ogenblik van de aanvaarding van de werken. 

Volgende gebreken kunnen als ernstige gebreken worden beschouwd: verkeerde of onaangepaste funderingen, ernstige vocht en schimmelvorming, een rottend dak, te weinig bewapening met als gevolg verzakkingen en dergelijke. 

Problemen die het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of slecht onderhoud kunnen niet ten laste van de bouwspecialist worden gelegd, maar vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer. 

2. Het gebrek moet het gebouw aantasten
 
Hieronder zijn ook de hoofdbestanddelen van een gebouw begrepen, zoals onder meer dragende muren, metselwerk, daken, waterleiding, trappen, en dergelijke. Kortom, alles wat noodzakelijk of essentieel de constructie van het gebouw uitmaakt. Bijgevolg worden tegels, gevelbekleding, voegwerk, bepleistering en dergelijke (meestal) niet weerhouden omdat deze bestanddelen geen noodzakelijk of essentieel element vormen van de constructie van het gebouw.
 
3. Er is sprake van een fout

De bouwheer zal in ieder geval moeten aantonen dat de bouwspecialist een fout heeft begaan in de uitvoering van zijn werken. Er geldt immers geen vermoeden van fout of schuld, zodat het schadegeval op zich geen voldoende bewijs van fout in hoofde van de bouwspecialist inhoudt. 

De bouwspecialist beschikt over de mogelijkheid om de tienjarige aansprakelijkheid te vermijden in geval van overmacht, toeval, onoverwinnelijke dwaling of een vreemde oorzaak, die ertoe leidt dat de bouwspecialist zijn verbintenis niet kan nakomen. 
 
In de praktijk zal de fout, die kan bewezen worden met alle rechtsmiddelen, meestal door middel van een expertise worden bepaald.

Is mijn aannemer verzekerd voor schade bij de buren?

Bij het uitvoeren van bouw- of renovatiewerken aan uw woning, is het mogelijk dat er schade wordt berokkend bij de buren. Die schade kan niet alleen materiële schade betreffen (zoals een steunbalk die door de gemene muur wordt geslagen), maar ook bovenmatige hinder (zoals lawaai- of stofhinder).

1. Dekking in polis gezinsaansprakelijkheid

Aansprakelijkheid wegens burenhinder is in principe niet gedekt in de polis gezinsaansprakelijkheid (de zogenaamde ‘familiale’), terwijl de schade veroorzaakt door gebouwen ter gelegenheid van de bouw, wederopbouw of aanpassingswerken een facultatieve uitsluitingsgrond is in die polis.

2. Wie betaalt de schade bij de buren?

Wanneer de buurman aanspraak maakt op een vergoeding van zijn schade, stelt zich de vraag of u als bouwheer en buurman die aanspraken kan doorschuiven naar de aannemer of eventueel zijn verzekeraar. Die aannemer is namelijk niet verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering te sluiten voor al zijn professionele activiteiten, dit in tegenstelling tot de architect. 

3. Wat kan u ondernemen?

In de aannemingsovereenkomst kan de bouwheer wel aan de aannemer de verbintenis opleggen om een verzekeringsovereenkomst te sluiten. Het is dan van belang dat duidelijk gespecificeerd wordt welke risico’s moeten gedekt zijn in het kader van die polis. Zo kan met de aannemer worden overeengekomen dat hij een polis sluit, die dekking verleent in geval van aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door abnormale burenhinder ingevolge de bouwactiviteiten.

Dit is relevant, omdat de aannemer in principe niet kan worden aangesproken wegens abnormale burenhinder, tenzij die hinder is veroorzaakt door zijn fout. Abnormale burenhinder kan echter ook een gevolg zijn van niet-foutieve bouwactiviteiten en kan dus inherent zijn aan het bouwen (zoals lawaai of stof).

Een ABR-verzekering kan verschillende risico’s waarborgen: niet alleen de beschadiging of het verlies van het bouwwerk in oprichting of van bestaande goederen van de bouwheer, maar ook de aansprakelijkheid tegenover derden en de aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door abnormale burenhinder.

Verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering

De wet met betrekking tot de verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers, architecten en studiebureaus zal in werking treden op 1 juli 2018, met uitzondering van de bepalingen over het Tariferingsbureau die al op 1 december 2017 in werking zullen treden. 

De krachtlijnen van deze wet zijn de volgende: 

1. Verplichting bij het bouwen van een woning

Alle aannemers, architecten en studiebureaus zullen een verzekering moeten aangaan die hun tienjarige aansprakelijkheid. Als richtlijn geldt dat een gebouw als hoofdzakelijk bestemd voor bewoning kan worden beschouwd indien meer dan 50% van de oppervlakte voor bewoning is bestemd.

2. Verzekerde aansprakelijkheid en bedragen

Deze verzekering zal geen esthetische schade of zuiver immateriële schade dekken en ook niet tussenkomen voor materiële schade die het bedrag van 2.500,00 EUR niet overschrijdt. Wanneer de heropbouw van het gebouw het bedrag van 500.000,00 EUR zou overschrijden, dient minimaal dit bedrag van 500.000,00 EUR verzekerd te zijn. Voor gebouwen met een waarde lager dan 500.000,00 EUR dient de volledige waarde van de woning (en niet het gebouw) verzekerd te zijn.

3. Controle

De aannemers en andere dienstverleners zullen een verzekeringsattest moeten overhandigen aan de bouwheer en aan de architect alvorens zij enig onroerend werk aanvatten. 

4. Inwerkingtreding en tariferingsbureau

De wet treedt in werking vanaf 1 juli 2018. De bepaling m.b.t. het tariferingsbureau treedt reeds in werking vanaf 1 december 2017. Eenieder die door ten minste drie verzekeringsondernemingen een dekking is geweigerd, zal een aanvraag kunnen indienen bij het tariferingsbureau. Dit bureau zal dan een premie vastleggen rekening houdend met het risico van de verzekeringsnemer.

CASE: Foutief gemetste buitenmuren van nieuwbouwwoning

1. Probleem

Een particulier laat een nieuwbouwwoning “sleutel-op-de-deur” bouwen door een bouwfirma. Tijdens de uitvoering van de werken stelt hij een aantal problemen vast, onder meer scheef gemetste buitenmuren. Hij kaart het probleem aan bij de bouwfirma maar krijgt weinig gehoor. Volgens de bouwfirma is alles volgens plan gebouwd en zijn de gevelbakstenen recht gemetst.

2. Oplossing

De bouwheer zoekt via Google naar meer informatie en komt bij TECHNISCHRAADSMAN.BE terecht. Tijdens een eerste bespreking geef ik de bouwheer een duidelijk beeld van de kosten voor mijn tussenkomst als technisch raadsman. Tijdens een plaatsbezoek bekijken en bespreken we samen de uitgevoerde werken.

Ik ga na wat de actuele normen en bouwrichtlijnen zijn waaraan het uitgevoerde metselwerk dient te voldoen. Hierbij worden de toegestane afwijkingen en de maattoleranties van de gebruikte bakstenen getoetst aan de werfsituatie. Ik maak een gedetailleerd expertiseverslag op met behandeling van de vastgestelde gebreken. 

Er wordt een plaatsbezoek georganiseerd waarbij alle partijen vertegenwoordigd zijn, met name de bouwfirma, de bouwheer, de expert van de bouwfirma, de architect en ikzelf als technisch raadsman van de bouwheer.

3. Resultaat

De aangehaalde gebreken in mijn expertiseverslag worden tegensprekelijk gecontroleerd met behulp van geijkte meetapparatuur. Uit deze metingen blijkt dat een aantal zones gevelmetselwerk niet voldoen aan de actuele normen en bouwrichtlijnen. Er wordt beslist om de slechte zones gevelmetselwerk af te breken en te hermetselen.

De bouwheer is zeer tevreden over de tussenkomst van TECHNISCHRAADSMAN.BE en het behaalde resultaat. Hij vraagt ook om het verder verloop van de bouwwerken op te volgen.

Beroep doen op een technisch raadsman bij de aankoop van een onroerend goed?

Bij de aankoop van een onroerend goed worden naast de koper en de verkoper, doorgaans enkel de notaris en de vastgoedmakelaar betrokken.

1. Een notaris

Een notaris kan het onderhandse compromis authentiseren dat de verkoper en de koper onderling overeenkomen. Wanneer de partijen de verkoopovereenkomst sluiten in het bijzijn van een notaris, zal die dan als redacteur van het onderhandse compromis, en later van de notariële akte, optreden. 

Cruciaal hierbij is de informatie- en raadgevingsplicht die een notaris heeft. De Notariswet stelt dat een notaris elke partij altijd volledig inlicht over de rechten, plichten en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en aan alle partijen op onpartijdige wijze raad geeft. 
 

2. Een vastgoedmakelaar

De rol van een vastgoedmakelaar ligt enigszins anders, daar hij niet voor zijn juridische expertise geconsulteerd wordt, maar wel voor zijn kennis omtrent vastgoed en de markt van onroerende goederen. Veelal zal hij als een tussenpersoon fungeren, waarbij hij de schakel vormt tussen potentiële kopers en de verkoper en hen waar nodig begeleidt en ondersteunt in het komen tot een overeenkomst omtrent het onroerend goed. 
 

3. Een technisch raadsman

Een koper kan ook beroep doen op een technisch raadsman om zich te verzekeren van een gefundeerde technische bijstand bij de aankoop van een onroerend goed. Een technisch raadsman kan het onroerend goed technisch onderzoeken. Hierdoor krijgt de koper een duidelijk beeld van de huidige staat van het onroerend goed en een gedetailleerd overzicht van de mogelijke, soms geheel onverwachte, renovatiekosten die hij in rekenschap dient te brengen bovenop de aankoopprijs en de aankoopkosten. 

Ervaring leert namelijk dat de aankoop van een onroerend goed soms te emotioneel, te ondoordacht, of te overhaast gebeurt. Voor een geslaagde aankoop van een onroerend goed is het absoluut aangewezen om deze valkuilen te vermijden. Het inschakelen van een technisch raadsman kan u hierbij helpen.
 

CASE: Lekkend dak op nieuwe showroom

1. Probleem

Een handelaar in luxewagens laat een nieuwe showroom bouwen. Het dak van de showroom is opgebouwd uit Steeldeck platen met PIR isolatie, langs buiten afgedicht met mechanisch bevestigde PVC dakbanen. Kort na de uitvoering van de dakwerken constateert de handelaar regelmatig kleine waterplassen in zijn showroom. De hoofdaannemer en diens onderaannemer komen meermaals langs om de lekken te onderzoeken. De binnenkant van het dak is intussen volledig afgewerkt waardoor het bijzonder moeilijk blijkt om de lekken in het dak correct te situeren. De lekkages blijven aanhouden en de handelaar is ten einde raad. 

2. Oplossing

De handelaar komt via zijn juridisch raadsman in contact met TECHNISCHRAADSMAN.BE. Ik ga ter plaatse om de situatie te bekijken en te bespreken. De situering van de lekken via het dak is visueel quasi onmogelijk. Ik stel de handelaar dan ook voor om een firma in te schakelen die gespecialiseerd is in lekdetectie.

De firma voert een controle op waterdichtheid van de dakhuid uit d.m.v. onder meer rookgas, de IISP-methode en een hoogfrequent elektrische proef. 

3. Resultaat

Uit de testen die de gespecialiseerde firma heeft uitgevoerd, blijkt dat de lekkages zich hoofdzakelijk situeren ter hoogte van de overlappen tussen de PVC dakbanen. Verder onderzoek wijst uit dat de mechanische verkleving van de PVC dakbanen foutief is uitgevoerd. De aannemer erkent zijn fout en beslist om de volledige dakoppervlakte van meer dan 1.500 m² te vernieuwen.

De handelaar is bijzonder tevreden over mijn tussenkomst als technisch raadsman en over het resultaat dat op korte termijn werd behaald.

Wijzigingen in de verzekering rechtsbijstand

Een verzekering rechtsbijstand dekt het risico dat u nood heeft aan juridische en technische bijstand bij een geschil. Bij een gerechtelijke of administratieve procedure heeft u steeds een vrije keuze van advocaat en technisch raadsman om uw belangen te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen.
Dat recht van vrije keuze is bij wet van 9 april 2017 verder uitgebreid. Wat is er juist veranderd?

1. Situatie vóór de wetswijziging van 9 april 2017

Vóór de wetswijziging was uw recht op vrije keuze beperkt tot gevallen wanneer moet worden overgegaan tot een gerechtelijke of administratieve procedure. Het recht op vrije keuze gold evenwel niet voor de alternatieve vormen van geschillenbeslechting, de bemiddelings- en de arbitrageprocedure.

2. Situatie ná de wetswijziging van 9 april 2017

Nu geldt het recht van vrije keuze ook in geval van arbitrage- en bemiddelingsprocedures en bij de alternatieve vormen van geschillenbeslechting. De alternatieve vormen van geschillenbeslechting bieden de partijen vaak de mogelijkheid hun geschillen op een constructieve manier te beslechten, waarbij een rechtsgeding wordt voorkomen.

Een oplossing bekomen via die alternatieve methodes valt voor de partijen vaak makkelijker te aanvaarden, in tegenstelling tot wat het geval is bij een eenzijdig opgelegde rechterlijke uitspraak. Voorts bieden die technieken het voordeel dat ze de rechtbanken ontlasten.

De uitbreiding van het recht op vrije keuze is een goede zaak voor de verzekerde, die nu een bredere waaier aan mogelijkheden heeft om zijn geschillen op te lossen.

Hoort partneren met een Technisch Raadsman tot uw goede voornemens voor 2017?

 Wat is/doet een Technisch Raadsman eigenlijk?

Geschillen worden beslecht tussen partijen, bemiddelaars, advocaten, arbiters of rechters. Doorgaans beschikken deze niet over de vereiste kennis om de technische elementen van het geschil te kennen en te begrijpen.

De rechtbank kan een deskundige aanstellen om technisch advies te verschaffen. Dit gebeurt volgens de regels van het gerechtelijk wetboek. Een deskundige deelt zijn bevindingen en besluiten pas mee nadat hij bij de rechtbank de eed heeft afgelegd om in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk, verslag uit te brengen. 

De partijen kunnen zich laten bijstaan door een technisch raadsman. Vooral in aansprakelijkheids-conflicten en in aannemingsconflicten wordt vaak beroep gedaan op een technisch raadsman. Een technisch raadsman is, net als een deskundige, een gekwalificeerd persoon die door zijn technische kennis wordt gekozen om degene die hem aanwijst deskundig advies te geven. 

Een gerechtelijke expertise verloopt principieel in aanwezigheid van de advocaten en hun technische raadslieden. Zo is de verdediging van de partijen zowel juridisch als technisch verzekerd. 

Een technisch raadsman voert zijn opdracht in regel op een éénzijdige en niet-openlijke wijze uit en kan dus niet dezelfde waarborgen van onafhankelijkheid en onpartijdigheid bieden als een deskundige voor de rechtbank. 

TECHNISCHRAADSMAN.BE voert opdrachten uit voor advocaten, deskundigen voor de rechtbank, vastgoedmakelaars, vastgoedinvesteerders, verzekeringsmaatschappijen, bedrijven en particulieren. 

Ontvangt u graag meer info over een partnerschap? Neem vrijblijvend contact op.

Zijn de kosten van een technisch raadsman verhaalbaar?

Proceskosten omvatten verschillende aspecten: 

• de eigen verdedigingskosten, waaronder de kosten van de advocaat en de technisch raadsman
• de zegel-, registratie-, griffie- en uitgifterechten, rolrechten, ...
• de kosten van een gerechtelijke expertise
• de kosten van de gerechtsdeurwaarder

De kosten van een technisch raadsman zijn in principe te dragen door de partij die de technisch raadsman heeft aangesteld. Specifieke verzekeringscontracten bieden echter de mogelijkheid om aanvullend een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten. De kosten van een technisch raadsman worden doorgaans door de rechtsbijstandsverzekeraar vergoed.

In geval van contractuele aansprakelijkheid kunnen de kosten van een technisch raadsman wel verhaald worden op de verliezende partij(en). De kosten van een technisch raadsman worden namelijk als noodzakelijke kosten van de verdediging aanzien op grond van de bepalingen van de artikelen 1146 tot en met 1153 van het Burgerlijk Wetboek. Een arrest van het Hof van Cassatie op 24 april 2014 bevestigt dit.

Wanneer kan u beroep doen op een technisch raadsman?

1. Bij de aankoop of de renovatie van een onroerend goed wordt steeds meer beroep gedaan op een technisch raadsman. Hij kan voor u de staat van het onroerend goed nakijken en de renovatiekosten begroten zodat u een doordachte beslissing kan nemen en problemen kan voorkomen. 

2. Wanneer u met bouwgebreken aan uw bestaande woning of nieuwbouwwoning wordt geconfronteerd, kan een technisch raadsman voor u de problematiek analyseren en u advies geven inzake mogelijke oplossingen. Een technisch raadsman kan een gedetailleerd en gefundeerd verslag opmaken dat bruikbaar is bij geschillen.

3. Een technisch raadsman kan u assisteren bij de voorlopige en definitieve oplevering van uitgevoerde bouwwerken. De voorlopige oplevering heeft veel meer belang dan de term doet vermoeden en zorgt nadien vaak voor moeilijke discussies tussen de bouwheer en de bouwpromotor/aannemers. 

4. Indien u een rechtsbijstandsverzekering heeft afgesloten voor uw onroerend goed, heeft u het recht om u te laten bijstaan door een technisch raadsman. U kan zelf een expert kiezen die de schade aan uw onroerend goed in kaart zal brengen en uw belangen zal verdedigen.

5. De rechtbank stelt steeds vaker een deskundige aan vooraleer een oordeel te vellen in soms complexe technische dossiers. Als partij in het geschil is het dan raadzaam u te laten bijstaan door een advocaat én door een technisch raadsman. Uw technisch raadsman werkt nauw samen met uw advocaat waardoor u zich verzekert van een gespecialiseerde begeleiding op juridisch en technisch vlak gedurende het ganse verloop van het geschil.

6. Een deskundige die door de rechtbank wordt aangesteld, wordt niet geacht om op alle mogelijke bouwproblemen een pasklaar antwoord te hebben. Een deskundige voor de rechtbank kan mits de juiste staving een beroep doen op een technisch raadsman die dan als sapiteur fungeert en technisch advies verleent over een specifiek element in de gerechtelijke expertise.

TECHNISCHRAADSMAN.BE voert opdrachten uit voor advocaten, deskundigen voor de rechtbank, vastgoedmakelaars, vastgoedinvesteerders, verzekeringsmaatschappijen, bedrijven en particulieren.

Meer info hier.

Mijn erewoord als technisch raadsman.

Waarom ben ik technisch raadsman?

Met een achtergrond als Industrieel Ingenieur in Bouwkunde, verdiepte ik mij in de Gerechtelijke Expertise aan de Vlaamse Ingenieurskamer. Gepassioneerd door analyses in de bouw, behaalde ik in 2013 mijn erkenning als VIK-Ingenieur-ExpertⓇ. Na meer dan 15 jaar ervaring in de bouw, de renovatie en de restauratie van gebouwen vertaal ik nu mijn passie in het helpen met technisch advies bij bouwgeschillen.

Als technisch raadsman wil ik mij profileren als een betrouwbaar persoon. Ik hecht veel waarde aan integriteit en werk resultaatgericht. Daarnaast help ik bij het zoeken naar de beste oplossing voor het bouwgeschil. Dat drijft mij!